任志强：房价不是炒房人炒高的

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二套住房比例不高

任志强说，大家都认为是炒房子的人把中国的房价炒高了，从数据分析来看，2005年的时候拥有第二套住所的比例是8.8%，从2005年到2008年四年中我们只增长了03.9%，整个比例是9.5%，其中一部分用于出租，一部分用于偶然居住，而真正闲置的只有19%，再乘以5%，只有不到两个点是炒房子。而偶然居住中，低收入家庭偶然居住比例最低，租赁居住比例最高，而高收入家庭正好相反。这种情况说明不是炒房子的人把中国房价炒高了。

同时，从总体来看拥有第二套住房比例的总数并不是很高，绝不是因为富才拥有，在不同收入家庭中都拥有一定的比例。

那么，什么因素影响了住房价格?任志强认为，一是家庭的分裂速度，二是城市化率，三是房子的生产量，还有人口问题和土地结构问题也会影响到住房价格。

现有住房供不应求

任志强认为，城市化速度加快和城市人口迅猛增加以及家庭分裂速度加快，使得现有住房面积是不能满足需求。

任志强表示，按照美国一个著名地理学家的说法，城市化率超过30%是一个加速增长。世界上城市化率平均水平是49%多，而我国的城市化率到现在为止只有46%，且至少需增10%。

家庭加速分裂、青壮年人口居高不下，使得住房需求急剧增长。任志强说，小家庭的户数会大幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样对住房需求就会急剧增长。而据预测，到2030年，中国人口总数可能会达到14.6亿，人口红利直到2020年以后才会出现一个转化，对房地产的拉动可能还有十年到二十年的时间。

而住房生产量不足是房价上涨的根本原因。任志强说，从我国的城市化人口结构中可以看出来，现在城市有六七亿人口，二三亿个家庭，而我们只能生产不到500万套房子。这样一个供求关系，意味着只有2%的人才能买得到房。而住房生产量的成倍增长，恰恰说明是市场化让大家有了房子住，而不是说市场化让大家没有房子住。

住房观念需要改变

任志强说，从住房情况看，我们全国到目前为止按平均数计算，大概是80平方米多一点，说明我们的发展速度还有一个相当长的周期。究其原因，在年轻的时候我们不具备一次性最终消费的能力，从小房子到大房子的转换过程可以减轻自己的购房压力，逐步更换不影响到我们的消费。

但是，新政打破了购房消费的规律，任志强说，在这次"新国十条"中，特别是对二套住房的限制条件，它打破了从小到大、从旧到新一个梯次发展的过程，这恰恰是全世界所有的国家都经历了这样一个过程。

任志强指出，我们现在的情况是拥有住房比例已经很高，并非没有房子住，只是我们出现了高比例两代人和三代人同在一个屋檐下的问题。因此，中国的住房问题一定程度上是国人住房观念的问题。

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