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罗达

不怕做不到 就怕想不到

万通筋骨片

是哪个小区？要1.8元，服务标准是几级，业主可以到物价局申请复议！

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级别        序号        内容        服务要求
一星级        1        机构设置        小区内设立管理站。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员挂牌上岗。
（3）能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。
        3        服务时间        周一至周日在指定地点进行业务接待。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和收费标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（12）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
附件三
望江县物业服务分等定级标准（城区）
一、综合管理服务标准



级别        序号        内容        服务要求

二星级

        1        机构设置        小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
（3）发现问题能够独自处理。
        3        服务时间        周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（8）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（9）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（13）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别        序号        内容        服务要求
三星级        1        机构设置        （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证，有三年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
（3）有善于发现问题和及时处理的能力。
        3        服务时间        周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。
（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（15）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。



级别        序号        内容        服务要求
四星级       
1        机构设置        （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证；经理具有大专以上学历，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）能够及时发现问题，果断处理一般情况。
        3        服务时间        周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；每年组织两次以上的社区活动。
（15）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或进行满意度测评，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（16）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。


二、公共区域清洁卫生服务标准

级别        项目        序号        内容        服务要求
一星级        楼内公共区域        1        地面        隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹一次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每月擦抹一次。
                4        天花板、公共灯具        每半年除尘一次。
                5        门、窗等玻璃        公共灯具和底层门厅玻璃每三个月擦拭一次。
                6        天台、屋顶        定期检查、及时清理。
                7        垃圾收集        居民自行投放至小区集中投放点。
        楼外公共区域        8        道路地面、绿地、明沟        道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
                9        公共灯具、宣传栏、小品等        每月擦抹一次。
                10        垃圾箱、果皮箱（容器）        每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
                11        消毒灭害            每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次。


级别        项目        序号        内容        服务要求
二星级        楼内公共区域        1        地面        每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗一次，地面清洁。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹二次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每半月擦抹一次。
                4        天花板、公共灯具        每半年除尘一次。
                5        门、窗等玻璃         公共灯具、底层门厅玻璃每月擦拭一次。
                6        天台、屋顶        屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
                7        垃圾收集        居民自行投放至小区集中投放点。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每半月擦抹一次，表面无污迹。
                11        垃圾箱、果皮箱（容器）        每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
                12        消毒灭害            每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。


级别        项目        序号        内容        服务要求
三星级        楼内公共区域
        1        地面        每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹二次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每周擦抹一次，外表基本无污渍。
                4        天花板、公共灯具        每季除尘一次，目视基本无灰尘
                5        门、窗等玻璃        公共灯具、门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
                6        天台、屋顶        经常性保持清洁、无垃圾。
                7        垃圾收集        高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路地面、绿地每日清扫一次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每周擦抹一次，表面无污迹。
                11        垃圾箱、果皮箱（容器）        生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清理、洗刷一次，垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。
                12        消毒灭害        每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次，并有记录。


级别        项目        序号        内容        服务要求
四星级        楼内公共区域
        1        地面和墙面        每日清扫保洁一次，门厅大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净。
                2        楼梯扶手、栏杆        隔日擦抹一次，保持干净。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每周擦抹二次，目视无污渍。
                4        天花板、公共灯具        每月除尘一次，目视干净。
                5        门、窗等玻璃        保持洁净、光亮、无污渍。
                6        天台、屋顶        保持清洁、无垃圾。
                7        垃圾收集        按楼宇设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路、地面、绿地每日清扫一次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过三小时；明沟隔日清扫一次，无杂物、无积水。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每周擦抹二次，目视明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
                11        水景        每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
                12        垃圾箱、果皮箱（容器）        生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整体清洁、无满溢、无异味，灭害措施完善。
                13        消毒灭害        每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录，。


三、公共区域秩序维护服务标准


级别        序号        内容        服务要求
一星级        1        人员要求       
（1）有专门护卫人员，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志、着装整洁。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）主出入口12小时值班看守，边门定时开放。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（3）白天、夜间不定时在小区内巡逻。
（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
        3        技防设施
和救助       
无设施配置。
        4        车辆管理       
（1）设置简易的交通标志。
（2）地面有停车标志，车辆停放有序（非机动车）。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
二星级        1        人员要求       
（1）专职护卫人员，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（3）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。
（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

        3        技防设施       
有电子防盗门。
        4        车辆管理       
（1）地面、墙面设置简易的交通标志。
（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
三星级        1        人员要求       
（1）专职保安人员中40周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，配备必要的安全护卫器械。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（5）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

        3        技防设施
（监控岗）       
（1）小区应具备录像监控技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
        4        车辆管理       
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
四星级        1        人员要求        （1）专职护卫人员中35周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
        2        门岗
巡逻岗        （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
（5）接到火警、警情后及时到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。

        3        技防设施
和救助
（监控岗）        （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
        4        车辆管理        （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
一星级        1、绿地内植物覆盖率在80%以上。
2、乔、灌、草等保存率90%以上。         草坪        修剪        分春秋两季定期普修。
                        清杂草        定期除草，控制杂草孳生。
                        灌、排水        无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。
                        病虫害防治        控制大面积病虫害发生。
                树木        修剪        乔、灌木、篱、球、地被、攀援植物每年适时修剪、整理。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。

级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
二星级        1、植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。
2、乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。        草坪        修剪        分春秋两季普修二遍以上。
                        清杂草        年普除杂草三遍以上。
                        灌、排水        干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
                        病虫害防治        发现病虫害及时灭杀。
                树木        修剪        每年对乔、灌木、篱、球按规范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。
                        中耕除草、松土        每年中耕除草二次以上。
                        施肥        每年普施基肥一遍。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治，每年喷药不少于一次，控制大面积病虫害发生。
                        扶正加固        发生倒伏及时扶正、加固。



级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
三星级        1、利用植物、山石、水体等设置景点。
2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。
3、绿地率 15%以上（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。        草坪        修剪        每年分春秋两季普修，草面基本平整。
                        清杂草        每年按规范普除杂草。
                        灌、排水        及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
                        施肥        每年普施有机肥一遍。
                        病虫害防治        发现病虫害及时灭杀。
                树木        修剪         乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球定时修剪，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪。
                        中耕除草、松土        每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。
                        施肥        按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治。
                        扶正加固        有倒伏倾向，及时扶正、加固。
                        其它        乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
                花坛花境        布置        一年中有一次以上花卉布置。
                        灌、排水        保持有效供水，无积水。
                        补种        缺枝倒伏及时补种。
                        修剪、施肥        保持花卉生长良好。
                        病虫害防治        及时做好病虫害防治。



级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）

四星级

        1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率25%以上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，花坛、花境景观好。
4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。        草坪        修剪        草坪保持平整。
                        清杂草        每年按规范定时清除杂草。
                        灌、排水        常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
                        施肥        按肥力、草种、生长情况及时施肥。
                        病虫害防治        及时做好病虫害防治。
                树木        修剪        乔、灌木按规范修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。
                        中耕除草、松土        适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
                        施肥        按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。
                        病虫害防治        防治结合、及时灭治。
                        扶正加固        树木基本无倾斜。
                        其它        乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
                花坛花境        布置        一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
                        灌、排水        保持有效供水，无积水。
                        补种        发现缺枝倒伏及时补种。
                        修剪、施肥、治虫        及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；按时施肥。适时做好病虫害防治。


五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修
服务标准
项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
共用部位        1～3星级        房屋结构        定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。        1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。
2． 1～3星级零星修理的范围包括：
（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。
（2）更换公共走道门窗五金件。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。
（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。
（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
                门窗        定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。        
                楼内墙面、
顶面、地面        墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。       
                管道、排水沟        定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。       
                道路、场地等        定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。       
                安全标志       
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。       

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
共用部位
       
四星级
        房屋结构        定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。       
1． 四星级零星维修的范围在1～3星级基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
2． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。

                门窗        定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。       
                楼内墙面、顶面、地面        墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。       
                管道、排水沟、屋顶        定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。       
                围墙        定期巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。       
                道路、
场地等        定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。       
                休闲椅、
室外健身
设施等        每周定期巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。       
                安全标志等        对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。保证标志清晰完整，设施运行正常。       






项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
公共照明
        1～2
星级        公共灯        定期巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、路灯95%以上的亮灯率。        1．公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
                公共电气柜        定期对室内、室外的公共电气柜、电气安全进行巡检、保养。       
        3星级        公共灯        及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。       
                景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等        保持灯具完好，亮灯率在98%以上。       
                公共电气柜        定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。       
        4星级        公共灯        及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。       
                景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等        保持灯具完好，亮灯率在99%以上。       
                公共电气柜        定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。       
                大堂空调        大堂分体空调使用期间定期清洗、保养，保证其正常使用。       



项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
供水系统        通用        普通水泵        1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。        供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗。

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
消防
系统        1～3星级        消防
设施、设备        1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。                                            
2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。        1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
        4星级        消防
设施、设备        1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡查，消防栓箱内各种配件完好。
3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。
6、定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。       

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
弱电
系统        1～2星级        电子防盗门        定期保养，保持电子防盗门使用正常。        成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
        3星级        楼宇对讲系统（可视）        不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。        成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修。

                住户报警        不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。       
        4星级        周界报警        ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。       
                监视系统        不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。       
                电子巡更        根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。       
避雷
系统        通用        避雷设施        每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。        避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。

项目        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
升降
系统        电梯        1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。        1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。

水景（动力）        1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。                  按实分摊        水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他        由业主大会与物业公司协商确定。        按实分摊       
备注：
1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。
2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。
3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。
4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。
5、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级服务内容与要求（一星级除外）。

万通筋骨片

级别        序号        内容        服务要求
一星级        1        机构设置        小区内设立管理站。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员挂牌上岗。
（3）能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。
        3        服务时间        周一至周日在指定地点进行业务接待。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和收费标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（12）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
附件三
望江县物业服务分等定级标准（城区）
一、综合管理服务标准



级别        序号        内容        服务要求

二星级

        1        机构设置        小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
（3）发现问题能够独自处理。
        3        服务时间        周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（8）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（9）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（13）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别        序号        内容        服务要求
三星级        1        机构设置        （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证，有三年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
（3）有善于发现问题和及时处理的能力。
        3        服务时间        周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。
（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（15）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。



级别        序号        内容        服务要求
四星级       
1        机构设置        （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
        2        管理人员要求        （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证；经理具有大专以上学历，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）能够及时发现问题，果断处理一般情况。
        3        服务时间        周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
        4        日常管理
与服务        （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）在小区内应设置服务收费明码标价公示栏，并公开价格举报电话12358。
（6）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；每年组织两次以上的社区活动。
（15）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或进行满意度测评，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（16）对违反小区公约（临时公约）或ZF有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。


二、公共区域清洁卫生服务标准

级别        项目        序号        内容        服务要求
一星级        楼内公共区域        1        地面        隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹一次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每月擦抹一次。
                4        天花板、公共灯具        每半年除尘一次。
                5        门、窗等玻璃        公共灯具和底层门厅玻璃每三个月擦拭一次。
                6        天台、屋顶        定期检查、及时清理。
                7        垃圾收集        居民自行投放至小区集中投放点。
        楼外公共区域        8        道路地面、绿地、明沟        道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
                9        公共灯具、宣传栏、小品等        每月擦抹一次。
                10        垃圾箱、果皮箱（容器）        每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
                11        消毒灭害            每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次。


级别        项目        序号        内容        服务要求
二星级        楼内公共区域        1        地面        每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗一次，地面清洁。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹二次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每半月擦抹一次。
                4        天花板、公共灯具        每半年除尘一次。
                5        门、窗等玻璃         公共灯具、底层门厅玻璃每月擦拭一次。
                6        天台、屋顶        屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
                7        垃圾收集        居民自行投放至小区集中投放点。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每半月擦抹一次，表面无污迹。
                11        垃圾箱、果皮箱（容器）        每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
                12        消毒灭害            每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。


级别        项目        序号        内容        服务要求
三星级        楼内公共区域
        1        地面        每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。
                2        楼梯扶手、栏杆        每周擦抹二次。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每周擦抹一次，外表基本无污渍。
                4        天花板、公共灯具        每季除尘一次，目视基本无灰尘
                5        门、窗等玻璃        公共灯具、门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
                6        天台、屋顶        经常性保持清洁、无垃圾。
                7        垃圾收集        高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路地面、绿地每日清扫一次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每周擦抹一次，表面无污迹。
                11        垃圾箱、果皮箱（容器）        生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清理、洗刷一次，垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。
                12        消毒灭害        每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次，并有记录。


级别        项目        序号        内容        服务要求
四星级        楼内公共区域
        1        地面和墙面        每日清扫保洁一次，门厅大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净。
                2        楼梯扶手、栏杆        隔日擦抹一次，保持干净。
                3        消防栓、指示牌等公共设施        每周擦抹二次，目视无污渍。
                4        天花板、公共灯具        每月除尘一次，目视干净。
                5        门、窗等玻璃        保持洁净、光亮、无污渍。
                6        天台、屋顶        保持清洁、无垃圾。
                7        垃圾收集        按楼宇设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
                8        电梯轿厢        每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
        楼外公共区域        9        道路地面、绿地、明沟、停车场        道路、地面、绿地每日清扫一次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过三小时；明沟隔日清扫一次，无杂物、无积水。
                10        公共灯具、宣传栏、小品等        每周擦抹二次，目视明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
                11        水景        每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
                12        垃圾箱、果皮箱（容器）        生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整体清洁、无满溢、无异味，灭害措施完善。
                13        消毒灭害        每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录，。


三、公共区域秩序维护服务标准


级别        序号        内容        服务要求
一星级        1        人员要求       
（1）有专门护卫人员，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志、着装整洁。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）主出入口12小时值班看守，边门定时开放。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（3）白天、夜间不定时在小区内巡逻。
（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
        3        技防设施
和救助       
无设施配置。
        4        车辆管理       
（1）设置简易的交通标志。
（2）地面有停车标志，车辆停放有序（非机动车）。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
二星级        1        人员要求       
（1）专职护卫人员，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（3）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。
（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

        3        技防设施       
有电子防盗门。
        4        车辆管理       
（1）地面、墙面设置简易的交通标志。
（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
三星级        1        人员要求       
（1）专职保安人员中40周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，配备必要的安全护卫器械。
        2        门岗
巡逻岗       
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（5）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

        3        技防设施
（监控岗）       
（1）小区应具备录像监控技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
        4        车辆管理       
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。


级别        序号        内容        服务要求
四星级        1        人员要求        （1）专职护卫人员中35周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
        2        门岗
巡逻岗        （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
（5）接到火警、警情后及时到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。

        3        技防设施
和救助
（监控岗）        （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
        4        车辆管理        （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
一星级        1、绿地内植物覆盖率在80%以上。
2、乔、灌、草等保存率90%以上。         草坪        修剪        分春秋两季定期普修。
                        清杂草        定期除草，控制杂草孳生。
                        灌、排水        无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。
                        病虫害防治        控制大面积病虫害发生。
                树木        修剪        乔、灌木、篱、球、地被、攀援植物每年适时修剪、整理。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。

级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
二星级        1、植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。
2、乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。        草坪        修剪        分春秋两季普修二遍以上。
                        清杂草        年普除杂草三遍以上。
                        灌、排水        干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
                        病虫害防治        发现病虫害及时灭杀。
                树木        修剪        每年对乔、灌木、篱、球按规范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。
                        中耕除草、松土        每年中耕除草二次以上。
                        施肥        每年普施基肥一遍。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治，每年喷药不少于一次，控制大面积病虫害发生。
                        扶正加固        发生倒伏及时扶正、加固。



级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）
三星级        1、利用植物、山石、水体等设置景点。
2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。
3、绿地率 15%以上（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。        草坪        修剪        每年分春秋两季普修，草面基本平整。
                        清杂草        每年按规范普除杂草。
                        灌、排水        及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
                        施肥        每年普施有机肥一遍。
                        病虫害防治        发现病虫害及时灭杀。
                树木        修剪         乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球定时修剪，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪。
                        中耕除草、松土        每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。
                        施肥        按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
                        病虫害防治        有针对性及时灭治。
                        扶正加固        有倒伏倾向，及时扶正、加固。
                        其它        乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
                花坛花境        布置        一年中有一次以上花卉布置。
                        灌、排水        保持有效供水，无积水。
                        补种        缺枝倒伏及时补种。
                        修剪、施肥        保持花卉生长良好。
                        病虫害防治        及时做好病虫害防治。



级别        基本
条件        内容        要素        养护要求（植物）

四星级

        1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率25%以上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，花坛、花境景观好。
4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。        草坪        修剪        草坪保持平整。
                        清杂草        每年按规范定时清除杂草。
                        灌、排水        常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
                        施肥        按肥力、草种、生长情况及时施肥。
                        病虫害防治        及时做好病虫害防治。
                树木        修剪        乔、灌木按规范修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。
                        中耕除草、松土        适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
                        施肥        按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。
                        病虫害防治        防治结合、及时灭治。
                        扶正加固        树木基本无倾斜。
                        其它        乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
                花坛花境        布置        一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
                        灌、排水        保持有效供水，无积水。
                        补种        发现缺枝倒伏及时补种。
                        修剪、施肥、治虫        及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；按时施肥。适时做好病虫害防治。


五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修
服务标准
项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
共用部位        1～3星级        房屋结构        定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。        1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。
2． 1～3星级零星修理的范围包括：
（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。
（2）更换公共走道门窗五金件。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。
（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。
（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
                门窗        定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。        
                楼内墙面、
顶面、地面        墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。       
                管道、排水沟        定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。       
                道路、场地等        定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。       
                安全标志       
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。       

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
共用部位
       
四星级
        房屋结构        定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。       
1． 四星级零星维修的范围在1～3星级基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
2． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。

                门窗        定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。       
                楼内墙面、顶面、地面        墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。       
                管道、排水沟、屋顶        定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。       
                围墙        定期巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。       
                道路、
场地等        定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。       
                休闲椅、
室外健身
设施等        每周定期巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。       
                安全标志等        对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。保证标志清晰完整，设施运行正常。       






项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
公共照明
        1～2
星级        公共灯        定期巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、路灯95%以上的亮灯率。        1．公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
                公共电气柜        定期对室内、室外的公共电气柜、电气安全进行巡检、保养。       
        3星级        公共灯        及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。       
                景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等        保持灯具完好，亮灯率在98%以上。       
                公共电气柜        定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。       
        4星级        公共灯        及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。       
                景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等        保持灯具完好，亮灯率在99%以上。       
                公共电气柜        定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。       
                大堂空调        大堂分体空调使用期间定期清洗、保养，保证其正常使用。       



项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
供水系统        通用        普通水泵        1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。        供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗。

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
消防
系统        1～3星级        消防
设施、设备        1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。                                            
2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。        1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
        4星级        消防
设施、设备        1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡查，消防栓箱内各种配件完好。
3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。
6、定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。       

项目        类别        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
弱电
系统        1～2星级        电子防盗门        定期保养，保持电子防盗门使用正常。        成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
        3星级        楼宇对讲系统（可视）        不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。        成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修。

                住户报警        不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。       
        4星级        周界报警        ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。       
                监视系统        不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。       
                电子巡更        根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。       
避雷
系统        通用        避雷设施        每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。        避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。

项目        内容        运行、保养、维修服务要求        备注
升降
系统        电梯        1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。        1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。

水景（动力）        1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。                  按实分摊        水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他        由业主大会与物业公司协商确定。        按实分摊       
备注：
1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。
2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。
3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。
4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。
5、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级服务内容与要求（一星级除外）。

万通筋骨片

安庆市物业服务收费管理办法

关于印发安庆市物业服务收费管理办法的通知

各县(市)、区人民ZF，市ZF各部门、各直属机构：
　　现将《安庆市物业服务收费管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　安庆市人民ZF
二○○六年五月二十九日

安庆市物业服务收费管理办法

第一章　总　则

　　第一条 为规范物业收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》(发改价格〔2003〕1864号)及省ZF《关于规范物业服务收费的通知》(皖政〔2004〕92号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。　　
　　第二条 本办法适用于本市城市规划区范围内，物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。
　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　第四条 ZF提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第六条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。

第二章　物业服务收费的种类和方式

　　第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行ZF指导价和市场调节价。
　　住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行ZF指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
　　第八条 住宅物业综合服务费实行分等定价，根据物业服务的不同等级制定不同的收费标准。
　　市价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据行业平均成本和本市经济发展水平，制定物业服务收费分等定级办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和向社会公布。上浮幅度最高不得超过20％。
　　第九条 业主大会或业主委员会根据本物业的需要选择相应的服务等级，并与物业管理企业在物业合同中约定物业服务的具体收费标准。物业管理企业应在15个工作日内，将物业服务合同送价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
　　双方约定不成的，可报价格主管部门审定。
　　第十条 物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场(停车位)，有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费，具体收费标准由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则在规定的范围内核定。
　　进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。
　　第十一条 装修期间的垃圾应由业主或物业使用人负责在规定的期限内清运，业主或物业使用人亦可委托物业管理企业统一清运，装饰装修垃圾清运费具体标准由业主或物业使用人与物业管理企业按照价格管理部门会同房地产行政主管部门规定的指导价格及浮动幅度协商确定。
　　第十二条 实行ZF指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5％。
　　第十三条 实行市场调节价的物业服务收费由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中自行约定。
　　第十四条 物业管理企业根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
　　第十五条 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内，将服务内容和收费情况进行公示，做到价目齐全、内容准确、标示醒目。
　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。
　　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
　　第十六条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　(三)物业管理区域清洁卫生费用；
　　(四)物业管理区域绿化养护费用；
　　(五)物业管理区域秩序维护费用；
　　(六)办公费用；
　　(七)物业管理企业固定资产折旧；
　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　(九)经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当在10日内答复。
　　第十九条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十一条 前期住宅物业服务收费，由建设单位按照物业服务收费分等定级办法，根据物业特点和服务要求，确定服务项目、服务等级和收费标准，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。建设单位应在确定的收费标准和浮动幅度内进行招标或选聘物业管理企业。建设单位与物业管理企业约定预收前期物业服务收费，预收期限不得超过6个月。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准、计费方式和计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。双方约定不成的，可报价格主管部门会同房地产行政主管部门审定。

第三章　物业服务费用的收取

　　第二十二条 本办法所确定的住宅物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。
　　物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房屋买卖合同约定面积时房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
　　物业管理企业经与业主大会或业主委员会协商一致，可按月、按季度或按半年度计收费用，但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。
　　第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　对五保户和享受最低生活保障的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
　　第二十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。

第四章　监督检查

　　第二十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等任何额外费用。
　　第二十六条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第二十八条 价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
　　第二十九条 价格主管部门会同房地产主管部门应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。
　　第三十条 实行ZF指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》。物业管理企业应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务合同和前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后，应在15个工作日内办理完毕。
　　第三十一条 物业管理企业违反价格法律、法规和规章，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》(国家发展和改革委员会令第14号)予以处罚。

第五章 附 则

　　第三十二条 本办法实施后开始物业服务并收费的，按照本办法规定执行。
　　本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
　　本办法实施时尚未成立业主大会，且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。
　　第三十三条 各县(市)可以参照本办法规定，结合本地实际，制定实施细则。
　　第三十四条 本办法自2006年7月1日起施行。过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
　 　 　　
主题词：经济管理 物业 收费 通知 　　　　　　　　 　　
抄送：市委各部门，市人大常委会、市政协办公室，市法院、检察院，安庆军分区，各人民团体，各民主党派、工商联，中央、省驻宜各单位。
　　　　　　　　　　　　　
安庆市人民ZF办公室 2006年5月30日印发

万通筋骨片

关于印发《望江县物业服务收费管理实施细则》的通知
望房﹝2010﹞22号
各物业服务企业、房地产开发建设单位、业主委员会：
      为规范本县物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理健康发展，根据《安徽省物业管理条例》、《安庆市物业服务收费管理办法》、《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》等有关规定，结合我县实际，制定《望江县物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真遵照执行。
     附件：1、《望江县城区住宅物业综合服务收费标准》
              2、《望江县城区住宅小区车辆停放管理收费标准》
              3、《望江县物业服务分等定级标准》



望江县物价局
望江县房地产中心
2010年7月19日

望江县物业服务收费管理实施细则

第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据安庆市人民ZF《关于印发安庆市物业服务收费管理办法的通知》（宜政发〔2006〕16号）和安庆市物价局、房地产管理局《关于印发〈安庆市物业服务收费管理办法实施细则〉的通知》（安价房〔2006〕61号）以及《安庆市物业管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条  本实施细则适用于本县城市规划区域内，具有合法经营资质的物业服务企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。
第三条  县价格行政主管部门会同县房地产主管部门负责城市规划区域内物业服务收费的监督和管理工作。
第四条  物业服务收费包括物业综合服务费和委托代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行ZF指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费及小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行ZF指导价。
各类非住宅物业的综合服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、委托代收代办服务收费，实行市场调节价。
第五条  物业综合服务费，实行等级收费管理。物业服务等级由高到低设定为四星级、三星级、二星级、一星级，具体分等定级办法由县房地产管理局制定；物业综合服务收费基准价由县价格行政主管部门制定，并根据物业服务实际变化作适时调整，其具体浮动幅度由物业公司和业主委员会双方约定，但上浮幅度不得超过相应等级基准价标准的20％。
    双方约定不成，报经价格行政主管部门审定。
第六条  业主大会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定综合服务费收费标准、计费方式、计费起始时间、物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业综合服务收费标准应在ZF指导价范围内约定，但预收期限不得超过6个月，并在业主入住前报价格主管部门备案。
以招投标方式确定的前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格行政主管部门和房地产主管部门应对招投标过程中的价格行为实施监督管理。
第七条  业主大会成立后，住宅综合服务收费标准由业主委员会选择相应的服务等级，经房地产主管部门确认后，在ZF指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门和房地产主管部门备案。
双方约定不成的，可报价格主管部门审定。
第八条  实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
价格行政主管部门和房地产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业综合服务费水平，促进各方合理约定物业服务收费有关事项。
第九条  住宅小区符合规划要求的封闭式共用车库和露天专用汽车停车场（停车位），由物业服务企业人员提供服务的，经价格行政主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费，具体收费标准由县价格行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则核定。
进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。
第十条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业服务区域清洁卫生费用；
　　（四）物业服务区域绿化养护费用；
　　（五）物业服务区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业服务企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主或业主委员会同意的其它费用。
　　根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。没有建立公共设施配套基金制度的，保修期内，由开发建设单位承担，保修期外，由业主分摊。
第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十三条  物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十四条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。
第十五条　纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第十六条  业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位或装修人应在装修前与物业服务企业签订装修管理协议。在双方自愿前提下，物业服务企业和装饰装修人、当事人可约定清运费；约定由物业服务企业收费的，收费标准按不超过建筑面积每平方米2.0元一次性收取。
第十七条 物业服务企业不得向业主和装修单位收取任何形式装饰装修保证金。
第十八条  住宅小区的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费除物业服务合同另有约定外，应纳入委托代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会与物业服务企业协商确定。业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期服务合同中约定。物业服务企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：二次加压供水水泵电费按水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口分摊；经业主委员会选择其他方式公示无异议后据实分摊。
第十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条  前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日及当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照前期物业服务收费标准承担。
　　物业产权转移时，产权转移之日当月以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；另有约定的从其约定。
第二十一条  物业服务企业向价格行政主管部门申请审定或备案物业服务收费标准时，应提供以下资料：
　　1、物业服务企业资质证书；
　　2、物业服务合同；
　　3、工商、税务营业执照；
　　4、房地产主管部门物业服务等级确认书；
　　5、业主委员会或业主大会意见；
　　6、物业综合服务费申请备案表；
　　7、其他需要说明提供的相关资料。
第二十二条　实行ZF指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。物业服务企业收费前，到县价格行政主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第二十三条　县价格行政主管部门会同县房地产主管部门应当加强对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规章，由县价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》（国家发展和改革委员会令第14号）予以处罚。
第二十四条  本实施细则由县价格行政主管部门会同县房地产主管部门负责解释。
第二十五条  本实施细则自2010年8月1日起执行。
附件一

万通筋骨片

具体收费标准，可以登录房地产管理中心网站查一下

万通筋骨片

到望江房地产管理中心网站去查一下，太冲动不好，要做到有理有据，有章可循。1.8元对望江来说太高了，我查了一下望江基准价四星级别墅不过是0.6元，房管局、物价局备案时应该不能通过的！能定在0.9到1.0元就能提供相当不错的服务了。

┶秋天玲子※

太有意思了.
好有味道的连载

泡茶看热闹d

好怕怕         

蓝领帝国

你跟它讲法律，它跟你耍流氓；你跟他耍流氓，它跟你讲法律。



这句是不折不扣的精华！！！！！！

望江的跌

我们总是有做不完的工作，吐不完的怨气，减不完的肥，草不完的大爷，骂不完的SB，坑不完的爹。

今生无缘

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吉力

deng  

古枫

好帖！